חשוב לדעת לפני שרוכשים דירה

מה חשוב לזוגות צעירים ובכלל לרוכשים דירה ראשונה לדעת?

צריך קודם כל לבדוק את הבית, שהוא מתאים להם, לבדוק את סביבת הבית, לפני שמתחילים לקבל אישור עקרוני למשכנתא, לפני שניגשים לעו"ד. מומלץ לזוגות שרוכשים דירה לראשונה לבקר בדירה מס' פעמים, בבוקר, בצהריים, בערב. כל פעם בזמן שונה כדי ללמוד את הסביבה שבה הדירה מצויה. זוגות צעירים בדר"כ, זו דירתם הראשונה. רובם לוקחים משכנתא וכיום, הדבר החשוב שהם צריכים לעשות, לפני שהם הולכים לראות דירות, זה לגשת לבנק לקבל אישור עקרוני שיוכלו לקבל משכנתא מהבנק לצורך רכישת הדירה. אדם שמציג את הדירה, חשוב לוודא שהוא בעל הדירה – אפשר להוציא נוסח טאבו.  

למה צריך עורך דין כשאתם רוצים לבצע עסקת נדל"ן ואיך בוחרים אותו?

בחירה נכונה תיוודע לפי המלצת לקוחות או בסוף העסקה. אנו ממליצים לשאול את עוה"ד שאלות, ואם יש תשובה שהמשרד עוסק במס' רב של תחומים אתם יודעים שלא המוקד הוא נדל"ן. נדל"ן היא עסקה חשובה בחייו של אדם. בעסקה כזאת צריך שיהיה עו"ד שבקיא בכל רזי המקרקעין, לרבות מיסוי מקרקעין. יש חסכון שעו"ד יכול להביא ללקוח. בנוסף לזה חשוב לקחת עו"ד שבקיא בתחום ורצוי שיהיה בקיא באיזור שבו רוכשים את הדירה בפרט.

חשוב לדעת! היות והזכויות במדינת ישראל לא רשומות באופן אחד, יש רישום בטאבו, במנהל, חברה משכנת, כל כך הרבה רישומים וצריך בדיקה מדוקדקת. ברגע שזכויות בחברה משכנת רשומות, עו"ד אמור לבקש אישורי מסים, שרשרת מסים מהיום שהקבלן בנה הדירה ומכר אותה ללקוח הראשון, כל השרשרת נבדקת. יש צורך בשרשרת מסים כי ביום רישום בית משותף, אם לא תהיה את כל שרשרת המסים לא יהיה ניתן להשלים את רישום הבית המשותף. בנוסף, צריך לבדוק אישור זכויות, שהוא נקי. אם לאו, לבקש כשיש משכנתא או מישכון, סילוק משכנתא. אם רשום על הבית מישכון, לבדוק שאין חובות בעירייה, שאין חובות בהיטל השבחה. במקרה עיקול, הכספים בנאמנות. ברגע שאין עיקולים משחררים את יתרת הכספים.

מה ההבדל ברכישה של דירה מקבלן לבין רכישה של דירה יד 2 ומה חשוב לדעת?

רכישת דירה מקבלן מדירת יד 2 – ההבדל מתבטא כך שאתה מתנהל מול הקבלן ואתה יודע מה אתה מקבל לפי תכניות הדירה, המחיר, להבדיל מדירה יד 2 הוא צמוד למדד.  בנוסף, בחוזה קבלן, החוזה מתחלק ל-2 – יש את הצד המשפטי והמסחרי. המסחרי – המפרט הטכני שבו הלקוח צריך לתת את הדעת, מה הולך לקבל בתוך הבית, ומהצד המשפטי – עו"ד נותן את הערותיו, וצריך לדאוג שהזכויות שהובטחו לרוכש לא יפגעו בו. עו"ד צריך לדאוג ולשמר את האינטרסים של הרוכש כדי שיוכל לקבל את הדירה בזמן שהובטח לו, וככל שלא, הוא יצטרך לקבל הדירה במסגרות החוק ולא שהקבלן יוסיף סעיפים שיותירו למשוך זמן מסירה. יש עניין של ערבויות, עוה"ד של הרוכש צריך לדאוג שהערבויות ישארו בידי הרוכש או בידי נאמן שלא קשור במישירין או בעקיפין של החברה עד המצאת בטוחה לרוכש. כלומר, ברגע שרוכשים דירה יש ליווי בנקאי לפרויקט וכנגד סכום משולם מקבלים ערבות בנקאית. הערבות משמשת כבטוחה שאם הקבלן יפשוט רגל אתה תקבל את כספך בצירוף דמי ריבית והצמדה, או אם הקבלן יפשוט רגל לקראת סיום הפרויקט הבנק ישלים אותו. זה מה שמבטיח את הרוכש לקבל את הדירה או את כספו חזרה. מה קורה בפועל? כשמתקבלת הדירה, הקבלן רוצה את הערבויות חזרה. זה שהרוכש מקבל הדירה לא אומר שיש לו זכות קניינית ולכן הערבויות יוחזרו לקבלן רק ברישום הערת אזהרה/חוזה מול המנהל/שמירת ערבויות אצל עוה"ד שישמש נאמן, בכפוף לכך שלא יהיה קשור לחברה הקבלנית.

אילו בדיקות חיוניות עו"ד מבצע לפני עסקת רכישה?

בדיקת דירת מראה: לא הדירה בפועל ששייכת בפועל ללקוח. היום למשל יש לך דירה שאת רוצה למכור. ברגע שעו"ד מקבל פרטי עסקה, מוציא מסמכי בית משותף ובודק את זיהוי הדירה, שתהיה זהה לדירה הרשומה בתסריט לבין הדירה בפועל. כשאין זיהוי ודאי יש טעות וצריך לוודא עם מי הדירה הוחלפה בדירה. במקרה שכזה, ברגע שעו"ד מבין שיש טעות בתסריט הבית המשותף והוא מתנה העסקה בתיקון הטעות. הבנק לא ייתן משכנתא על דירה שהזכויות לא רשומות על שם המוכר. ברגע שעו"ד לא בודק את זה, זה יכול להכניס את הלקוח לבעיה.

אילו מכשולים יכולים להיות בתהליך עסקה ולמה חשוב שיהיה לך עורך דין שמתמחה בדיני מקרקעין?

מי שלא עוסק במקרקעין ככל הנראה לא יבדוק את זה, אבל ברגע שעו"ד מייצג דירה יד 2 הוא צריך לעשות בדיקות ולוודא שאין פערים בין תסריט הדירה המקורי לבין מה שנקבע מבחינה שמאית לגבי מצב הדירה כיום. מה שקובע זה היתר הבניה. פה יכולה להיות בעיה גדולה במימון הדירה וחוקיות הדירה. הבדיקה הזאת היא בדיקה מחייבת. יש איזורים בארץ ששמאים מבקשים מסמכים נוספים. בחיפה והקריות ללא אישור שהמבנה לא מסוכן לא ניתנת שמאות, להבדיל מת"א שלא נדרש. זו רק דוגמא שמראה כמה חשוב לקחת עו"ד שבקיא בתחום ובקיא באיזור שבו רוכשים את הדירה בפרט.